PERSBERICHT
 
Hier kunt u het persbericht vinden over de informatie in deze website. DOWNLOAD PERSBERICHT.
 
Inleiding
 
Deze informatie is voor u van belang als u een besluit van het IMG hebt gekregen waarin de waardedaling van uw woning is vastgesteld. Dat is ook het bedrag dat u op uw rekening gestort krijgt. In dat besluit staat ook dat u bezwaar kunt maken als u het niet met het vastgestelde bedrag eens bent.
 
Er kunnen allerlei redenen zijn waarom u vindt dat de waardedaling te laag is, en het is goed om te weten dat een bezwaar er nooit toe kan leiden dat uw vergoeding achteraf verlaagd of teruggevorderd wordt. In die zin loopt u geen risico als u bezwaar maakt. U hebt kunnen lezen dat de waardedaling met een model wordt berekend, en voor u is het niet makkelijk om er achter te komen hoe dat model werkt, en of u mogelijk door de werking ervan wordt benadeeld.
 
Gelukkig is er de afgelopen jaren door Stichting WAG en de woningcorporaties veel energie gestoken in kritiek op het model dat IMG gebruikt, want het is hetzelfde model dat ook de NAM tegen hen gebruikt in de rechtszaak die zij voeren. Deze organisaties hebben ons toestemming gegeven om de berekeningen die zij hebben laten uitvoeren ook beschikbaar te stellen voor alle andere eigenaren van woningen in het aardbevingsgebied.
 
Op basis van die berekeningen zijn er een paar soorten bezwaren die mogelijk ook in uw situatie van toepassing zijn. Vorig najaar konden we voor twee van die bezwaren de argumenten en berekeningen aan u aanreiken, nu is daar een derde bijgekomen. Het draait allemaal om de manier waarop in het model van het IMG de invloed van de intensiteit van aardbevingen op uw woning wordt meegenomen. Dat kan door te kijken naar het aantal bevingen boven een bepaalde kracht, maar ook door te kijken naar de optelsom van de grondsnelheden die deze bevingen in de periode tot 1 januari 2019 bij uw huis veroorzaakt hebben.
 
De aanpak die het IMG hierbij kiest is ons inziens niet correct. Ten eerste kunnen wij aantonen dat het IMG ten onrechte geen rekening houdt met het effect van lichtere bevingen (optie I). En ten tweede: als je de aanpak van het IMG accepteert -en alleen zwaardere bevingen mee rekent- zijn er gevallen waar eigenaren benadeeld worden door de manier waarop het IMG het aantal bevingen vertaalt naar de uitkering per woning (optie II). De bezwaren op grond van dit tweede punt hebben we eerder ook al op deze website toegelicht. Nieuw is dat we nu ook stevige argumenten hebben om te eisen dat lichtere bevingen moeten worden meegeteld. We zetten optie I en II hieronder nader uiteen.
 
Na deze toelichtingen kunt u opgeven om welke woning het gaat en laat de website zien wat de verschillende opties in uw situatie zouden opleveren.
 
Bezwaargrond optie I: Ook lichtere bevingen moeten worden meegeteld
 
Iedereen begrijpt dat huizenprijzen in Huizinge sterker onder druk staan door aardbevingen dan in bijvoorbeeld de Marne. Maar voor een model moet dat verschil in aardbevingsinvloed op het gedrag van huizenkopers meetbaar gemaakt worden. Dat kan door grondbewegingen te berekenen, of door te kijken hoeveel woningen in een buurt schade hebben. Het IMG veronderstelt zonder enig bewijs dat bevingen alleen een prijs effect hebben als deze sterk genoeg zijn om schade aan kwetsbaar metselwerk te veroorzaken. Daarom wordt uw waardedaling bepaald door het aantal bevingen met grondsnelheden boven 2,9 mm/s. Wij kunnen aantonen dat ook lichtere bevingen (vaak aangeduid als voelbare aardbevingen, met grondsnelheden boven 1 mm/s) meegerekend moeten worden.

U kunt dat nalezen in de hier gelinkte notitie van Prof.dr.ir. G.R.W. de Kam en Eric Hol.

De reden is dat deze veel beter corresponderen met de verschillen in schade aan woningen waar kopers rekening mee houden. Daarom zou het IMG met voelbare aardbevingen moeten rekenen. In een eerder rapport van het bureau dat het IMG model maakt is dat ook gedaan. We hebben nagerekend dat dit voor een groot deel van de woningen een hogere vergoeding zou opleveren, die beter gespreid is over het risicogebied. Deze variant werd echter door het onderzoeksbureau Atlas (dat toen nog in opdracht van NAM werkte) zonder deugdelijke redenen ‘minder geschikt’ gevonden. Het IMG sluit zich hier bij aan en benadeelt zo een grote groep gedupeerden in de zwaarst getroffen gemeenten. Als u daar bij hoort, kunt u bezwaar maken en eisen dat met grondsnelheden van 1 mm/s rekening wordt gehouden. De website berekent welk percentage waardedaling u dan kunt claimen, en laat zien of dit hoger of lager is dan de beschikking van het IMG.
 
Rekenen met de lage grondsnelheden is ook van belang als u de woning na 16 augustus 2012 hebt gekocht. Uw beschikking laat dan zien dat het IMG in zo’n geval de hele imagoschade van 2,7% aan de verkoper toerekent, en dat u alleen uitbetaald krijgt op basis van het aantal bevingen boven de (hoge) drempelwaarde van 2,9 mm/s na aankoopdatum. Omdat het meetellen van de lichtere bevingen een veel gedetailleerder beeld geeft van de verschillen in aardbevingsinvloed binnen het risicogebied, loopt de waardedaling op van nul aan de rand tot een maximum in de voormalige gemeente Loppersum. Met aparte imagoschade (die volgens de redenering van het IMG overal in het gebied even groot zou zijn en op één en dezelfde datum zou zijn ontstaan) hoeft dan geen rekening te worden gehouden. De totale waardedaling kan eenvoudig verdeeld worden enkel op grond van het aantal bevingen voor en na de aankoopdatum. De website levert u de gegevens om die verdeling te maken.
 
Bezwaargrond optie II: Bezwaar tegen toerekening waardedaling in het IMG model
 
Eerder al gaven we ook twee argumenten om bezwaar te maken als u accepteert dat het IMG alleen de zwaardere bevingen mee telt. In dat geval ligt er nog wel de keuze om met het aantal bevingen dan wel met grondsnelheden te rekenen. Het IMG gebruikt het aantal bevingen, met als argument dat men kiest wat het meest gunstigs is voor de gedupeerden: Want gemiddeld over alle woningen levert rekenen met het aantal bevingen een iets hogere vergoeding op voor waardedaling, en de meeste eigenaren hebben wat dit betreft inderdaad een (klein) voordeel.
 
Het eerste bezwaar tegen deze aanpak is dat er ook enkele duizenden eigenaren zijn voor wie dat niet opgaat. Voor hen – veelal met de zwaarst getroffen woningen - leidt een berekening met grondsnelheden tot een hogere waardedaling dan wanneer met het aantal bevingen wordt gerekend. De website laat zien of u één van die eigenaren bent. In dat geval hebt u een goede reden om bezwaar te maken en een hogere vergoeding te vorderen.
 
Het tweede soort bezwaar draait om de manier waarop het IMG in detail het aantal bevingen bepaalt waar uw huis mee te maken heeft gehad. Men rekent dat niet per huis uit, maar geeft alle huizen in een postcodegebied een vergoeding op basis van een soort gemiddelde voor de huizen in dat gebied. Maar wij hebben berekend dat er huizen zijn die tot 2 of 3 meer bevingen hebben ondergaan dan dat gemiddelde, en dus een hogere vergoeding zouden moeten ontvangen als van de werkelijke bevingen op dat adres zou worden uitgegaan. De website laat zien of u één van die eigenaren bent, en om die reden bezwaar kunt maken.
 
Het kan zijn dat alleen het eerste of alleen het tweede punt in uw situatie speelt. Maar het is ook mogelijk dat beide punten tegelijk aan de orde zijn, en dat moet dan natuurlijk in een eventueel bezwaar worden verwerkt. Hoe dat precies zou kunnen hangt er van af of het eerste (gebruik van grondsnelheden) dan wel het tweede (gebruik van het werkelijk aantal bevingen) punt in uw situatie tot de meest gunstigste uitkomst leidt.
 
Om te kijken of het voor optie II in uw situatie loont om bezwaar te maken en te bepalen welk bezwaar dan van toepassing is gaat deze website als volgt te werk:
 

1. Op basis van het door u ingevoerde percentage uit de beschikking van het IMG berekenen wij het ‘gemiddelde’ aantal bevingen dat het IMG meetelt voor ALLE woningen in uw postcodegebied.


2. Daarnaast halen wij uit onze database het aantal bevingen op uw eigen adres. Deze database mogen wij van WAG en de Woningcorporaties hiervoor gebruiken.


3. Wanneer er op uw adres meer bevingen zijn geweest (dus meer bevingen bij punt 2) dan de gemiddelde waarde waarmee het IMG rekent (bij punt 1), kunt u een bezwaar indienen om het verschil alsnog uitgekeerd te krijgen. U kunt eisen dat er voor iedere beving die u meer heeft gehad dan het gemiddelde 0,92% waardedaling bij komt.


4. Wij beschikken in dezelfde database ook over het waardedalingspercentage dat berekend is op basis van de cumulatieve grondsnelheden (cm/s) op uw adres


5. Als het percentage van punt 4 hoger is dan het percentage uit de beschikking bij punt 1, is dit voor u de meest gunstige uitkomst en kunt u bezwaar maken en een vergoeding eisen die bij dit hogere percentage hoort.


6. Als zowel punt 3 als punt 5 bij u van toepassing zijn wordt als eerste het bezwaar opgenomen dat tot de hoogste uitkering voor waardedaling leidt. Als dit onverhoopt niet wordt gehonoreerd dan wordt verwezen naar het tweede bezwaar.


7. Op grond van bovenstaande punten zijn er vier mogelijkheden, en voor ieder daarvan is een tekst voor een bezwaarschrift gemaakt waarin u alleen nog maar uw eigen gegevens hoeft in te vullen.

De mogelijkheden voor optie II zijn dan:
 

Uw situatie aan de hand van bovenstaande punten	omschrijving
3	Op uw adres meer bevingen dan het gemiddelde waar IMG mee rekent.
5	Op uw adres een hogere waardedaling als met grondsnelheden wordt gerekend.
Eerst 3, dan 5	Op uw adres meer bevingen dan het gemiddelde waar IMG mee rekent én hogere waardedaling als met grondsnelheden wordt gerekend, gunstigste uitkomst op basis van aantal bevingen ten opzichte van gemiddelde.
Eerst 5 dan 3	Op uw adres meer bevingen dan het gemiddelde waar IMG mee rekent én hogere waardedaling als met grondsnelheden wordt gerekend, gunstigste uitkomst op basis van berekening met grondsnelheden.

 
Past optie I of optie II het beste in mijn situatie?
 
Om te zien wat bovenstaande informatie voor uw woning betekent kunt u hieronder uw IMG percentage en uw adresgegevens invoeren. Wij kunnen daarmee bepalen welke grond van bezwaar (optie I of optie II) volgens ons het beste past. U kunt vervolgens een keuze maken voor bezwaargrond optie I (meenemen lichtere bevingen) of bezwaargrond optie II (aantal versus grondsnelheid) waarna wij het bezwaarschrift genereren op basis van de door u ingevoerde gegevens. Indien u overigens al bezwaar heeft aangetekend op de beslissing van het IMG omtrent de waardedaling van uw woning is het ook niet mogelijk opnieuw bezwaar aan te tekenen op dezelfde (of andere) gronden.

Deze website is overigens enkel relevant voor mensen die een besluit over de waardedaling van hun woning hebben gekregen van het IMG en waar de woning dus ook ligt in het risicogebied dat het IMG heeft bepaald. Klik hier voor meer informatie over de waardedalingsregeling op de website van het IMG. Tenslotte moeten we hier vermelden dat de gegevens die wij beschikbaar stellen alleen betrekking hebben op woningen, dus niet op bedrijfspanden en dergelijke.

---

Om te kijken of het in uw situatie loont om bezwaar te maken en welk bezwaar dan van toepassing is dient u de verplichte gegevens in het formulier hieronder in te vullen. Op basis daarvan wordt u na het verzenden van het formulier verder geholpen met de mogelijke opties voor het bezwaar. Wij slaan uw gegevens niet op. Deze worden alleen gebruikt om u te assisteren bij het opstellen van een bezwaarschrift.
 

FORMULIER TER BEPALING BEZWAAR WAARDEDALINGSREGELING IMG
Percentage waardedaling in het besluit (*):
Postcode (woning):	(Verplicht - vier cijfers en twee letters)
Huisnummer (woning):	(Verplicht - alleen cijfers)
Huisletter (woning):	(1 letter)
Toevoeging (woning):	(tot 4 tekens)

---

(*): U vindt dit percentage, bijvoorbeeld 11,83366, op pagina 1 van de toelichting bij de toekenning van waardedaling door het IMG, onder punt 2. U dient dit percentage in te vullen zonder het min-teken.

---

DISCLAIMER: Bij het samenstellen van de inhoud van deze site en de achterliggende database is uiterste zorgvuldigheid betracht. Ondanks grote zorgvuldigheid en nauwkeurigheid bij het samenstellen en publiceren van het materiaal, kan informatie niet correct en/of incompleet zijn. De makers van de site aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor schade als gevolg van het gebruik, op welke wijze dan ook, van de informatie op deze website. Tevens behouden wij ons het recht voor om zonder aankondiging wijzigingen in de informatie op de website aan te brengen.